“大地主”上海纺织着手土地转性

  ■ 闸北宝山两项目或先行试点

  上海土地市场正在等待一次全新的转变。早报记者了解到,上海不少老牌国企手中,都拥有大量的土地储备,其中很多为工业用地,因此盘活存量将是其未来的重点工作。

  手里握有约420万平方米土地资源的“大地主”——上海纺织(集团)有限公司在着手工业土地转性上,将先行先试两大项目——宝山研发总部项目和闸北商办项目。之后,上海纺织集团还将开发6个时尚地产项目,总投资超百亿元。

  上海市规划和国土资源管理局局长庄少勤曾于今年初表态:在用地总量上,上海将提前突破建设用地的“天花板”。在建设用地指标快用完了的状况下,业内人士指出“上海工业用地的再开发将成为下一轮房地产发展的新引擎”。

  欲先试点闸北宝山两项目

  值得注意的是,早在今年3月份,上海市政府就连续下发了3份文件,加大盘活存量土地力度。在政策利好的条件下国企虽跃跃欲试,但并没有具体的方案表明如何操作。

  “大地主”上海纺织集团首次表态,将先行试点两个项目来推动工业土地转性。上海纺织集团的相关负责人告诉早报记者,根据上海市国有资产监督管理委员会(上海国资委)部署,上海纺织集团将开展新一轮国资国企改革,在本次改革方案中,房地产业务成为集团主要业务之一,定位为“反哺主业”,通过深度开发自有土地资源,支撑集团主业发展,支持时尚产业发展。

  2013年底,上海国资委正式出台《关于进一步深化上海国资改革促进企业发展的意见》,要求国有企业提高活力和整体竞争力。

  此前有一份统计数据显示,上海纺织集团共拥有420万平方米左右的土地资源。上述负责人表示,上海纺织集团目前将先行试点闸北和宝山两个项目,规划将闸北项目开发为商办楼,宝山项目开发为研发总部,以吸引国内外大企业、大公司入驻,两项目规划总建筑面积10万平方米左右。他表示,如果上述两个项目建成,上述地块土地溢价空间将大大提高。该负责人进一步表示,近期,上海纺织集团正在与闸北、宝山两区政府进行密切接触,并得到了两区政府的大力支持。

  上述负责人介绍,“如果未来这两个项目打造成高层办公楼,可吸引集团内企业和国内外大企业入住,以带动区域经济发展;将原厂房处置转让或出租,土地利用价值就会高很多。后续集团还将投入更多的工业用地,以开发房地产。”

  上海纺织集团表示,如果能够通过政府批准,上述闸北和宝山两个项目将很快启动。后续,上海纺织集团还将联合国内外知名企业和社会资本投资6个项目,将在自有土地上开发建筑面积40万平方米的时尚地产,总投资将超过百亿元。

  据上海纺织集团调研,集团旗下还有一些工业用地所在区域没有编制规划,一旦规划编制完成,还将有60多万平方米的工业土地转向开发。上海纺织集团表示,准备投入开发的土地目前产出率都不高,利用这些土地开发房地产,看似资源少了一块,但总体结构将更合理,含金量也会更高。

  零星开发自持比例高

  今年3月底,上海市政府下发的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》(《实施办法》)的意见规定,上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径,并为此制订了一系列引导及鼓励政策。文件显示,关于区域整体转型开发,除政府土地收储后整体开发建设外,还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。

  上海纺织集团相关人士介绍,“从周边环境来讲,上海纺织集团整体转性的土地比较少,都是要零星开发的。”他表示,零星开发的自持比率较高,占50%~70%。

  目前,对于未划入整体转型区域的零星工业用地,规划为住宅用地的,必须通过收储后公开出让;规划为其他经营性用途的,对纳入旧区改造范围内的,必须通过征收后整体实施;对于不属于以上两类,且周边已无规划开发建设用地的,可以经区县政府批准后,通过存量补地价方式实施自行开发。

  上海纺织集团此次的宝山研发总部项目,如通过批准,将以补缴地价的方式进行转型。

  《实施办法》中规定,转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价,外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%,外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%;转型为研发总部通用类的,市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。

  此外,符合相关条件的研发总部类用地,最高容积率可以达到4.

  在上海市建设用地规模接近极限、土地利用效率不高的情况下,国企手中的土地通过二次开发,很多资源将得到有效利用,比如土地改变用途后,容积率也可得到提高。

  据易居研究院院长助理兼综合研究中心总经理崔霁介绍,上海工业用地的二次利用最早可追溯到1953年,当时工业用地二次利用形式单一,速度缓慢。经过60年来不断地摸索、调整,2014年,上海政府不仅出台了指导性文件,还针对存量工业用地和新增工业用地形成了政策体系,以鼓励国有企业盘活土地资源。

  除了上海纺织集团,上汽集团、光明食品集团等国企手中也拥有大量土地储备。上汽集团方面曾向早报记者表示,目前该集团在上海的土地共有1500万平方米,其中厂房有700万平方米,主要集中在安亭、金桥、临港等地区。

  崔霁表示,未来上海土地供应,除了新增以外,盘活存量将是重点。“大地主”手里的工业用地大都在比较好的区位,对未来上海的整个土地市场及房地产市场,都是增加土地供应的一个新的渠道。

  

(责任编辑:DF150)

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